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16家上市銀行隱藏房產達3萬億元

2019-11-16 23:27:09来源:励志吧0次阅读

16家上市银行隐藏房产达3万亿元

现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房这一荐股观点看似有些无厘头,但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬现实

据《证券》独家统计,截至去年年底,上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元,而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值,并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值,比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%据大致测算,即使按照最保守的估计,这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元,较目前的净值富余1.6万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的私房钱可能达到3万亿元如果说3万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比,后者仅为1.2万亿元

房屋建筑物等固定资产通常是按照成本法加折旧计算净值,仅投资性房地产可按公允价值入账,不过,在重组等特定条件下,评估价值也可以入账,一位曾在四大会计所任职的会计师对《证券》表示,如果银行出售、转让固定资产,应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,也就是说,这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变,其真实价值还是有望在财报中获得体现的

银行的房产未来并不一定都长期自用,如果银行的物理点能够被电子银行、银行所替代,银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产,一位国有大行支行负责人表示,目前部分银行已经走到了规模效益的拐点

涉房固定资产增长迅猛

同花顺数据显示,截至去年年底,16家上市银行固定资产合计8408亿元其中,国有四大行固定资产规模最为庞大,合计超过6502亿元四大行中,中行和工行的固定资产规模占据前两位,而农业银行和建设银行则分列第三和第四位数据还显示,截至2013年年底,上市银行的固定资产合计为7341亿元也就是说,去年的增量约为1067亿元,增速接近15%

不过,上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产,按照上市银行在年报中的界定,固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具其中,对于绝大多数上市银行来说,房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大,办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间

以招商银行为例,该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元,其中,房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元,电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元

《证券》对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现,上市银行的合计净值约为5900亿元,占固定资产的比重超过了七成

其中,农业银行的净值最高,超过了1200亿元;工行和建行次之,分别超过了1100亿元;中国银行的涉房资产净值也超过了900亿元股份制银行中,招商银行账面的涉房固定资产净值最高,民生银行其次,兴业银行排名第三,此外中信银行和浦发银行的涉房资产净值也超过了100亿元

此外,如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据,截至2012年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元也就是说,两年时间内,上市银行涉房固定资产净值增长了近五成

值得一提的是,按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》,固定资产应当按照成本进行初始计量,且企业应当对所有固定资产计提折旧也就是说,从上市银行上市密集度比较高的2005年开始计算至2014年年底,再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率,十年时间上市银行涉房资产的累计折旧至少有两成以中国银行为例,截至去年年底,该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧269亿元,目前账面净值接近674亿元,也就是说资产原值超过了943亿元,目前折旧率约为29%

按照平均20%折旧保守预计,16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元

真实价值严重低估

7400亿元当然也并不是这些涉房固定资产的全部价值

我们银行比较吃亏的就是前些年房价比较低的时候,总行对于买楼控制得比较严格,各地的分行自然也不敢大手大脚,某股份制银行有关人士对《证券》吐槽,现在不得不租赁写字楼来弥补办公面积的不足以及改善办公条件

与该银行的情况相反,另一家上市银行虽然当初有些迟疑,但还是及时出手其实,开始买楼的时候也有些犹豫,不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所,且金融街当时所剩的好位置也不多了,就拍板买下该商业房产,当时确实没想到,才几年时间房价已经翻了三倍多,不过由于房子是自用,并未觉得地产升值对银行产生实质性影响,该行时任行长此前曾经表示

《证券》在多个房地产站检索发现,目前一些城市的核心位置的写字楼大多有价无市以相对建成较晚的金融街B7大厦(即现北京银行和中国人寿大楼)为例,其出售时价格在14600元/平方米左右,如今市价已经达到7万元-8万元/平方米,十年时间增长了4倍,而且即使是这个价格在金融街其实也是有价无市此外,B7大厦合计建筑面积约22万平方米,每平米上涨约6万元,整体增值超过130亿元,市价约160亿元

但是如果按照成本法+折旧计量,B7大厦的账面净值很可能已经仅剩20亿元左右,与市场潜在交易价格差距可能高达140亿元

此外,而建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦(其建设时间多是在1993年-2005年间),成本更要低得多,其真实市价较账面净值增长的幅度自然要高于B7大厦

事实上,房产真实价值飙升不仅在北上广等一线城市出现,多地媒体曾经测算出房价十年上涨近十倍的区域性数据

上市银行涉房固定资产账面价值与市场价值的严重背离,曾经引起投资者的质疑私募界人士崔军曾经逼宫5家上市银行,提出将银行房产按公允价值入账;此外,史玉柱也曾经在微博中表示,各银行拥有大量黄金地段房产,数量大得吓人,都是按当年建造或购买的成本做账的,往往按10年、20年、30年前的成本入账,入账金额非常低如果按国际惯例重新评估,以公允价值入账,银行资本金就会大幅增加,三年不用向股民伸手要钱

事实上,二级市场也关注到了上市银行的隐性财富《证券》日前在潜伏的揽储银主群里意外收到一条荐股消息,内容正是指出现在银行的固定资产都是按照十多年前的成本计价的,如今买上市银行股,相当于以十年前的价格买房,现在是买入良机姑且不论荐股的可信度,但从固定资产失真这一角度来看,其分析确有可取之处

按照上市银行涉房资产账面原值7400亿元推算,如果这些资产十多年来市价平均涨幅为3倍(保守测算),其目前对应的价值为2.2万亿元;如果这些资产十多年来市价平均涨幅为5倍,其目前对应的市价或高达3.7万亿元,较目前的账面净值增长逾3万亿元

私房钱有望变现

当然,涉房资产并不永远只能按照成本+折旧来计价

上述会计师告诉《证券》,会计准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账但是,新准则同时指出,投资性房地产需具备两条特性:为赚取租金或资本增值,能够单独计量和出售

换而言之,银行虽然拥有大量的房地产资产,并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值,但是由于没有变现,且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中,故通常不能够实现账面增值

不过,按照目前银行和电子银行的发展速度,物理点正在加速被替代,点背后的房产未来可能不再需要处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中,也就是出现了按照市价变现的可能

去年,工商银行便传出了要减少物理点的消息,工商银行首席风险官魏国雄公开表示,我们未来的银行是不需要那么多人的,也确实不需要那么多物理点,转型就是要把更多的资源投到信息化建设上,我们想打造一个全新的EICBC,就是E工商银行上述话语也在2014年数据上得到体现,工行去年在国有四大行中率先开始缩减物理点,营业点和实现功能分区营业点分别减少了128和49个,在柜员配备人数上更是罕见的一年减少12024人,为现有柜员的10%此外,中国银行虽然柜员减少人数没有工行多,但其在点增加上已经趋于放缓,去年一年仅增加新点11个

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